I canoni di locazione immobiliare concorrono alla determinazione del reddito imponibile ai fini delle imposte sui redditi, indipendentemente dalla loro percezione; tuttavia, l’articolo 26, TUIR, come modificato dal D.L. n. 34/2019, pone un limite a tale principio, disponendo la non concorrenza alla formazione del reddito dei canoni non percepiti a partire:
- dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, per contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019;
- dall’intimazione di sfratto o dall’ingiunzione di pagamento, per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.
Contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019
L’art. 26, TUIR, nella versione applicabile ai contratti di locazione stipulati fino al 31 dicembre 2019, prevede che: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.” Pertanto, il locatore in possesso di una sentenza di sfratto per morosità non è tenuto a dichiarare tali redditi.
Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.
Contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020
L’art. 26, TUIR, nella versione applicabile ai contratti di locazione stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, prevede che: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”. In altre parole, per tali contratti i canoni non percepiti non concorreranno a formare il reddito non più a partire dalla convalida di sfratto per morosità, ma già a partire:
- dall’intimazione di sfratto per morosità (si tratta dell’atto che dà l’avvio al procedimento giudiziario che porterà alla convalida di sfratto);
- dall’ingiunzione di pagamento (si tratta dell’atto con cui il locatore, indipendentemente dall’avvio di un procedimento per sfratto per morosità, chiede al Giudice di ingiungere al conduttore moroso il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti).
Le differenze tra le due modalità di tassazione possono essere così riassunte:
- canoni non percepiti derivanti da contratti di locazione stipulati fino al 31 dicembre 2019:
- tassazione nel periodo di imposta di competenza;
- eventuale applicazione di un credito di imposta a partire dal momento in cui interviene la conclusione del procedimento di convalida di sfratto;
- canoni non percepiti derivanti da contratti di locazione stipulati a partire dal 1° gennaio 2020:
- nessuna tassazione nel periodo di imposta di competenza (a patto che sia stato intimato lo sfratto/richiesta l’ingiunzione di pagamento);
eventuale applicazione della tassazione separata, sui canoni percepiti in periodi di imposta successivi.